工改工概念 现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施，实施以拆除重建类的工业区改造项目（包括升级为工业用途或者市鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。

2012年1月《深圳市城市更新办法实施细则》，2012年8月《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》结束了旧改开发商鱼目混珠的乱象，进一步完善了城市更新法制体系，随着一系列的法律法规以及性政策文件的出台，深圳市形成了较为完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系。 同时根据《深圳市城市更新计划2012-2015》深圳全市城市更新改造规模180.6k㎡。规划期内更新规模约为69k㎡，其中，拆除重建规模为23km2，包括城中村12.7km2、旧工业区9.2k㎡和旧城区1.1k㎡，规划期内年均拆除重建规模约为4-5k㎡，这就意味着工业区的改造规模占深圳未来3年整个城市更新规模40%。根据规划国土委的最新统计数据，今年，深圳市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地首次超过新增建设用地，以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分。

工改工未来政策与趋势解读

1、深圳房地产行业大洗牌：这是一个光明的时代，也是一个黑暗的时代。由于城市更新项目一般规模体量较大，对开发商资金要求较高，且主导城市更新项目，开发商只有得到认可，才会有资格获得城市更新项目。城市更新计划的推出，推动房地产行业大洗牌。大量的开发商进入旧改领域。新老企业、内外资企业纷纷进军旧改，深圳的房地产业格局很可能会因此而改变，行业将出现大洗牌。对于那些重视工改工实力较大的房地产公司，将很快成为深圳最主流的开发商，而对于部分不重视旧改、缺乏旧改经验的且实力较小的开发商将会被边缘化。随着城市更新项目逐渐成为深圳房企主要争夺对象，相比中小房地产开发企业，那些拥有独立规划运作能力、综合实力较强的央企和深圳本地国企将更容易获得的青睐。

2、差异化的产业用地策：

从公司性质上看，区分总部企业与一般企业，如2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》及2012出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》；从产业性质上看，区分鼓励的发展产业与一般产业，如单独列出物流与研发用地，规定物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。 3、产权转让限制放松：

在深圳土地资源即将枯竭的背景下，深圳要想产业升级，必然加大对土地市场的存量开发，旧工业区升级改造必然得到大力重视与支持。为了吸引更多更好的开发商进军工业区改造项目，就必须保证开发商的较高利润，而要保证开发商预期利润，就必须放松工业用地转让的限制政策。

我们从两个方面来看：

1、《深圳市工业楼宇转让暂行办法》规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设，不得分割转让或者改变用途，而在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》规定“区升级改造为工业用途或者市鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价”，这就意味着其实对于配套转让限制已经开始出现放松的迹象。

2、尽管实施了差异化的产业用地政策，在保证产业链聚集的前提下，深圳市对于总部大厦自用面积也开始有所放松。在2009年出台的《深圳企业总部用地用房配置管理办法（试行）》明确规定总部企业自用建筑面积必须达到70%以上，而在2012年8月31号出台的《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》规定“对于规模大、产业带动性强的总部企业，可将部分建筑面积用于引进市外产业链配套企业入驻，但自用建筑面积不得低于总建筑面积的60%。”

4、地价计收政策：

（1）拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。即新增建筑面积Ⅹ50%工业用途公告基准地价Ⅹ鼓励发展产业地价修正系数。

（2）除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，计算公式为：原有建筑面积Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价） 新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。

（3）项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，应当适用城中村的相关地价计收政策。而城中村项目地价计收是采用分段计收：容积率（PR）≤2.5，免地价；2.5〈PR≤4.5，公告基准地价20% PR〉4.5，100%公告基准地价。开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。超出部分地价：PR≤1.5，免地价；PR〉1.5，100%公告基准地价Ⅹ超出部分的建筑面积；

（4）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地地价计收：（原有建筑面积—拆除范围内城中村、旧屋村合法面积）Ⅹ（改变后功能的公告基准地价—剩余期限的工业公告基准地价） 新增建筑面积Ⅹ改变后功能的公告基准地价。 10月22日，深圳市通过了《深圳市城市更新办法》，明确规定权利人可作为更新改造的实施主体，改造项目无需由开发商实施同时，鼓励权利人自行改造。这意味着一些拥有旧厂房、旧工业园的上市公司如有意改造，不用经过招拍挂，只要自行通过一系列程序，办妥相关手续，并补交基准地价即可进行自行改造。联合证券认为，躲过了招拍挂制度，相关上市公司可节省下圈地的高昂成本，直接享受巨大的土地升值价值，潜在的收益相当可观。

附1：《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》

一、 加快城市更新历史用地处置

（一、）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置： 1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。 2．继受单位当与签订完善处置土地征（转）用手续的协议，不再另行支付补偿费用。 3．将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》的要求将不少于15%的土地无偿移交给纳入土地储备。前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。 4．处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。

（二）对于市《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府[2006]258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十二条缴交地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。

二、完善城市更新地价政策

（三）工业区升级改造为工业用途或者市鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收。其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。

（四）城市更新项目涉及按照公告基准地价标准计收地价，符合以下条件的，按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行： 1．项目首期在城市更新单元规划批准之日起两年内办理用地出让手续的。 2．项目二期在城市更新单元规划批准之日起三年内办理用地出让手续的。 3．项目三期及后续各期在城市更新单元规划批准之日起四年内办理用地出让手续的。 不符合上述条件的，按照办理用地出让手续时的公告基准地价标准执行。

（五）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（以下简称“市场机构”）按照同等规划分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由市规划国土委委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。 （六）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款一年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款一年内交清。 三、强化城市更新实施管理

（七）各区人民（新区管委会）应当明确城市更新相关职能部门的职责，减少审批层级和环节，加强实施监管；对于城市更新单元规划已获批准的项目，应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。 市规划国土委应当加强对城市更新项目实施的监督，积极推动城市更新业务的网上申报，建立全市城市更新项目的全过程监管系统，定期向市查违和城市更新工作领导小组报告项目实施情况。

（八）市规划国土委应当组织各区人民（新区管委会）定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划： 1．自城市更新计划公告之日起一年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。 2．自城市更新单元规划批准之日起两年内，项目首期未完成实施主体确认的。

（九）在市规划国土委及各区人民（新区管委会）建立城市更新项目优先集中审批机制，内部优化调整和充实城市更新业务部门人员，集中办理城市更新相关审批业务，提供一站式服务，进一步简化管理流程，通过审批效率。

（十）市规划国土委、市其他相关职能部门及各区人民（新区管委会）应当加强和优化服务，及时总结梳理本暂行措施实施中的经验和问题，加强制定和完善城市更新配套政策，充分调动各方积极性，行成全市上下共同推进城市更新工作的合力，为城市更新项目实施工作提供有力保障。